建发配股“一波三折”背后：“高溢价”拿地扩张

“目前公司配股项目持续推进中，公司亦会与监管持续对接和沟通。”建发股份总经理林茂回应了投资者的疑问。

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9月5日，厦门建发股份有限公司（以下简称“建发股份”）举办2023年上半年业绩说明会。关于建发股份配股再融资、旗下房地产子公司财务健康程度以及取得美凯龙控制权后的并表情况引发了投资者高度关注。

从4月29日披露向原股东配售股份预案，到6月15日公告配股募集资金不超过85亿元获上交所受理，6月29日收到上交所问询函直指融资必要性，再到8月9日调整配售预案调减募资金额到78亿元，8月14日发布回复函称配股融资规模合理用途必要，建发股份的这轮配股“一波三折”。

9月4日，建发股份再次公告了配股说明书和问询回复的修订稿，修订过程中配股方案要素并未变化，拟配售10.52亿股，募资不超过77.87亿元，用于偿还银行借款等。

林茂认为，建发股份作为供应链和房地产双主业运营的上市公司，经营业绩良好，持续多年分红，但已近十年未进行再融资，且本次配股融资规模具有相应的必要性及合理性，公司认为并不属于“限劣”的范围。

财报数据显示，2023年上半年，建发股份实现营业收入3834.26亿元，同比增长4.82%；实现归属母公司所有者的净利润19.23亿元，同比下降29.58%。上半年公司合并报表归属母公司净利润同比减少8.08亿元，其中房地产业务分部同比减少3.71亿元，供应链运营业务分部同比减少4.37亿元。

问题是，建发股份此次配股用途是非房地产业务，由于过去一段时间建发股份的股价持续低于净资产，按照8月27日证监会发文明确破发、破净上市公司的融资和减持将受限制，部分投资者对建发股份此次配股募资的时机提出了疑虑，会不会取消配股计划？如果取消，建发股份现金流是不是将面临严重短缺？这也是市场的关注点。

建发股份副总经理兼董事会秘书江桂芝在业绩会上表示，公司配股项目处于问询阶段，正常推进中，后续公司会与监管审核端保持对接和沟通。公司一贯提前统筹资金的融资及使用安排，后续也会结合配股的进展情况做好相应的资金规划。

配股遭问询

建发股份的这一轮配股操作始于4月29日。

当日晚间，建发股份披露向原股东配售股份预案，拟以配股股权登记日收市后的股份总数为基数，按照每10股不超过3.5股的比例向全体A股股东配售。配股募集资金不超过人民币85亿元，扣除发行费用后拟全部用于公司供应链运营业务补充流动资金及偿还银行借款。

配股方案一出，“五一”节后首个交易日建发股份股价应声跌停。在24亿元分红后当即配股，令不少投资者感到意外。

对于配股动因，建发股份给出的解释是，随着公司主营业务持续快速发展，公司资金需求亦逐步提升，但考虑到继续以债权融资方式筹集资金难以满足公司经营需求，且将持续加重公司财务负担，增加财务风险。公司供应链运营业务发展面临良好机遇，急需再融资夯实权益资本、补充流动资金来发展供应链运营业务。

所以，建发股份抓住了这一轮放开涉房企业再融资的机会。

6月15日，建发股份公告公司定增申请获上交所受理，半个月后收到上交所出具的问询函。

中国房地产报记者看到，在这份长达10页的问询函中上交所从8个方面提出了10多个问题，直指建发股份的融资必要性和合理性。从涉及问题来看，监管比较关注融资是否会流向房地产或者被关联方占用。

值得一提的是，继6月8日发出重大资产购买草案的审核意见函后，上交所对建发股份收购美凯龙相关事宜再次提出疑问。2022年度美凯龙扣非净利润下滑62%，监管要求建发股份说明美凯龙经营业绩是否存在持续下滑风险，是否存在募集资金变相用于收购的潜在风险。

两个月后，建发股份调整配售预案并调减募资金额到78亿元，8月14日发布回复函称配股融资规模合理且用途必要。

建发股份给出的数据是，截至2022年末，公司货币资金余额为965.24亿元，可自由支配资金为887.45亿元，未来3年总体资金缺口为2572.3亿元，因此不足以通过自有资金满足未来3年业务发展所需的资金需求。期内，建发股份短期有息借款余额为90.71亿元，一年内到期的非流动有息负债为189.7亿元，因此需偿还短期有息负债为280.41亿元。

“自8月27日新政出台以来，A股约有25家上市公司收到再融资审核问询函，大多数定增都被询问‘融资规模合理性’和‘募投项目必要性’。”某券商分析师表示，鉴于目前严监管政策，未来再融资市场规模可能会缩小。建发股份遭问询大概率是为了防止无效再融资或过度融资，能不能过关，取决于资本市场环境变化及其募投项目的可持续性和盈利能力。

问询背后的地产“狂飙”

值得关注的是，建发股份并未选择将募集资金用于房地产业务，但在问询函中，监管对于房地产业务的风险却格外关注。

监管要求建发股份披露开发项目中是否存在推进困难而长时间暂停的项目，同时披露开发成本、开发产品及成本的结转情况，并说明存货跌价准备计提是否充分。另外还要求建发股份回答公司住宅类和商业类房地产开发和经营业务的基本情况、土地储备、后续投资开发计划以及是否存在房地产项目交付困难引发的重大纠纷争议等情况，并说明是否能够保证募集资金投向主业而不变相流入房地产业务。

那么，建发股份的地产业务表现如何？

财报数据显示，2023年上半年，建发股份子公司建发房产和联发集团合计实现合同销售金额1244亿元，同比增长51%。其中，建发房产实现合同销售额941.73亿元，同比增加39.58%;联发集团实现合同销售额302.47亿元，同比增加103.19%。房地产业务分部实现营业收入329.12亿元，同比增长25.77%，占总收入的8.58%；实现归属母公司所有者的净利润2.5亿元，同比下降59.76%。

“以前建发股份约有7成利润由房地产贡献，从半年报数据来看建发的房地产业务也不赚钱了，一共19亿元多的净利润，房地产还不到3亿元。”某房地产行业咨询人士认为，整体概括就是建发股份也陷入了增收不增利的尬境中，这是过往几年以盈利为代价冲规模导致的结果。

直接表现在拿地上，这家原先低调的企业大有逆势抄底之势。

财报数据显示，2023年上半年，建发以多元化方式获取土地52宗，全口径拿地金额合计约721.39亿元，其中一二线城市拿地金额占比超87%。截至6月末，子公司建发国际集团土地储备全口径货值为2788.03亿元，子公司联发集团土地储备全口径货值为760.19亿元。

但在外界看来，1244亿元的销售额拿出721亿元拿地，投资强度大约在6成左右，或许有些激进。

“上半年拿了接近1300亿元的货值，能满足我们销售计划的需要，下半年依然会根据市场去拿地，全年新增2000亿元左右货值应该能实现。”在8月29日的投资者电话会上，建发国际行政总裁林伟国如此表示。

另据相关媒体报道，在上半年“马甲”重出江湖的拍地市场上，不少业内人士质疑，福建雄旺是建发的拍地“马甲”，北京出让最火爆的一块地由福建雄旺拍下后不久便把股权质押给了建发，这块地由建发操盘开发成了北京建发·观云。另一个与建发存在关联的“马甲”是福州汇成佰悦投资有限公司，今年上半年该公司斥资约39亿元在宁波、杭州、南昌连拿三块地之后也迅速引入建发，并由建发操盘开发成了宁波建发·璞云、杭州建发·云熙和南昌建发·朗云。

“土地投入资金量较大，加大了建发的融资需求。”有市场人士分析。

随之而来的是负债的上升。截至6月末，建发国际总负债3793亿元，负债比率约99.18%；联发集团有息债务余额约为360.19亿元，加上供应链运营分部，推动了建发股份总负债规模达6541亿元，较年初增加30.93%；资产负债率79.11%，较年初增加3.98个百分点。短期债务方面，一年内到期的借款394.21亿元，较年初增加334.44%。

快速扩张下，建发的偿债风险也成了监管问询的焦点。

“公司目前经营情况正常，近年来在供应链和房地产板块持续发力，行业地位得到相应的巩固和提升，发展前景良好。”林茂说。

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