第一太平戴维斯唐华：房贷的贷款审批是二手房成交的最大阻力

从去年下半年开始，上海楼市的热度居高不下，限价情况下，房价整体趋稳成交涨势难遏。但随着新房摇号“积分制”、二手房核验价和房贷审核“三价就低”等调控政策陆续实施，上海新房和二手房市场逐步进入稳定期。

进入今年四季度，上海土拍开始提前“入冬”。近日，“上海土地市场”网站发布公告称，因地块规划调整优化，第二批集中供地批次中7宗地块将被终止出让。由此，上海第二批集中供地地块总数量也由27宗缩减至20宗，由于地块均未达到竞价招标方式出让门槛，最终全部采取挂牌方式出让。

上海市部分新盘入围积分高企现象是否能够得到缓解?种种调控对于上海楼市会有怎样的影响?带着这些疑问，《中国经营报》记者与第一太平戴维斯中国区住宅销售部负责人、高级董事唐华展开对话，解读、把脉未来上海楼市的具体走向。

积分摇号缓解“打新热”

《中国经营报》：今年以来，复兴珑御等热门项目入围积分很高。以复兴珑御开盘为例，47套房源最终入围购房人67组，入围积分高达112.8分。在你看来，该项目入围积分高企的原因有哪些?

唐华：复兴珑御入围积分如此之高，最大的因素还是与其产品有关。例如，复兴珑御200平方米4房的户型在上海市中心区域是比较稀缺的。这个项目在任何阶段销售，都将会比较火爆;其次，复兴珑御所在的黄浦区新天地是上海浦西最火热的板块之一，地理位置十分优越，板块价值很高;第三，复兴珑御为准现房销售，对于置换客户来说格外有吸引力;此外，这批入市的是项目最后一批47套房源，综合原因促成了项目火爆。

另一方面，复兴珑御也是这两年上海市中心大部分项目以及郊区红盘的一个缩影，在供不应求的大基本面下，加之不少区域还存在一二手房倒挂现象，导致一些红盘项目中签率非常低。上海市在实施积分入围政策后，由于入围比例普遍只有1︰1.3，入围积分因而水涨船高，这其实也是此前低中签率的另一种表现。当然，目前新房入围比已作出相应调整，这种情况得到了一定缓解。

《中国经营报》：日前，上海发布第四批集中上市的新建商品住房房源，新的积分规则明确项目认购比高于入围比才会触发积分排序规则，中心城区项目入围比有所提高。上述做法是否是对此前入围积分过高的一种调控?预计会带来怎样的影响?

唐华：此次上海积分入围系数调整，市区项目的调整幅度明显大于郊区项目，入围比例普遍从此前的1︰1.3放宽至1︰2.5。这对于购房者来说将会是一场心理上的博弈，机会与挑战也将并存。

可将调高入围比视作在当前调控政策下的一种平衡。由于高积分楼盘的“网红”效应推动客户对高分的热烈追逐，伴随着客户对高分渴望度增加，关于如何获取高分的方法也成为市场热议的焦点。入围比扩大后，项目积分才是更真实体现市场表现的“成绩单”。

总体来看，影响最多的还是今年仍有意愿在上海房地产市场寻找投资机会的一批购房者，因为政策调整，他们可能不会愿意太过“伤筋动骨”。而在区位方面，上海市中心受此影响不大，主要是因为供应量本身就很低，翠湖天地等项目很多人已经等了两三年，大部分心仪该项目的购房者还是会“咬牙”入场;而上海中外环线的不同板块分化很大，例如前滩、大虹桥、张江等此前比较火热的板块还是很有生命力的。

《中国经营报》：“打新”也是今年上海楼市的热门话题之一，不少有着多年社保和高评分的“社保巨子”，在这轮“打新热”中戏份很足。在你看来，上海出现“打新热”现状的关键原因是什么?随着调控的不断推进，“打新热”是否会逐渐减弱?

唐华：“打新热”的涌现反映了目前市场供需关系的不平衡。

目前出现“打新热”现象的根本原因在于：第一，出于财富保值目的而购入资产，第二，上海人才落户政策放宽后产生的居住需求。但随着上海切实贯彻新开项目按批次集中供应、严控入市节奏等措施不断发挥作用，买家购房意愿正在逐步地减弱，持续观望情绪加重，未来市场热度或将一定程度降低。

上海“打新热”现象有所缓解，最大的原因还是新盘积分摇号调控比较合理，同时在实际操作过程中也比较严格，使很多投资客知难而退。我认为，健康的房地产市场发展应该通过各类调控逐步降低市场过于畸形的热度，同时需要严格执行调控政策，使得市场没有漏洞可钻。

房贷成二手房交易最大阻力

《中国经营报》：二手房方面，今年下半年，上海开始执行房贷审核“三价就低”新规。目前，涉税评估价通常是签约合同价的5～7折，首套房的首付成本最高可至近7成，“三价就低”新规的影响会有多大?

唐华：目前，房贷的贷款审批是二手房成交的最大阻力，尤其是在豪宅市场。相比于刚需房源，价格更高的豪宅贷款审批难度明显更大。

我认为应从正面理解这个问题，国家从贷款层面对房地产进行调控是有必要的，因为如今很多人把买卖房屋作为实现财富快速增值的一种捷径，这样的倾向与国家长远发展目标背道而驰。

就我了解到的很多实践案例来看，银行对于房贷审核愈发严格，同时由于房贷额度有限等原因，房贷审核周期往往拉得很长，客观上也增加了二手房交易纠纷。

一方面，卖家卖房时需要拿着银行所有的抵押登记去交易过户，很多在交易过户完成后银行还一直没有放款，但买家已经拿到了房屋产证，这使卖家的权益无法得到保证。因为，此时买家已经可以拿着房屋产证再次出售所购房屋。

另一方面，现在房贷审批周期至少需要2～3个月，但因为过去一段时间上海二手房涨幅较大，房贷审批周期内的房价涨幅很多已经大于卖家违约所需的成本。因此，很多卖家还没等到放贷就单方面选择违约，这严重损害买家权益，也会引起很多法律纠纷。

《中国经营报》：“三价就低”导致同一套房源房贷额度大幅下滑，这在总价较高的豪宅市场体现得尤为明显。豪宅的二手房交易热度是否会逐步传导至新房市场?

唐华：由于调整后的内环项目入围比有大幅提升，更多积分相对较低的二手房潜在客户选择进入新房市场，所以豪宅的二手房需求会被新房分流。之前豪宅入围比统一为1︰1.3，对于社保年限比较短、购房积分比较低的购房者，他们深知在竞争激烈的新房市场很难有机会入围摇号，大多会全身心地从二手房市场选择合适房源，而今1︰2.5的入围比使他们开始重新关注新房。

《中国经营报》：与第一批集中供地的热闹场面相比，上海市第二批次集中供地降温明显：7幅地块无房企报名而终止出让，接近第二批宅地总供应量的1/4;很多地块则以零溢价底价成交。在此背景下，今年四季度上海楼市走向将会是怎样的?

唐华：第二批集中供地遇冷无疑释放出这样一个信号：在上海，去年下半年到今年上半年的成交涨势短期内已很难再现。

今年四季度乃至未来一段时间，上海楼市的整体氛围应该将趋于冷静和缓和，新房和二手房的成交量都会有所下滑。不过，对于一些位于市中心区域的热门二手房源来说，偶尔卖出一些特别高的价格也是较为正常的，但这主要是受个人需求影响激发出来的。

(本报记者 郭阳琛 石英婧 上海报道)